Häufige Fragen

Hier finden Sie erste Antworten.

Sie haben Fragen zum Thema Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung mit all ihren Facetten ist teilweise sehr verstrickt und auch für Profis nicht immer leicht zu überblicken. Wie soll sich ein Laie bei diesem tiefgreifenden Thema nun umfassend informieren.

Im Folgenden haben wir Ihnen Antworten auf die häufigsten Fragen und um das Thema Baufinanzierung zusammengestellt.

Für welche Finanzierungsvorhaben kann ich ein Darlehen bekommen?
  • Neubau
  • Umbau
  • Kauf einer Bestandsimmobilie
  • Anschlussfinanzierung oder Umschuldung (bis zu 66 Monate in der Zukunft)
  • Erwerb im Wege einer Zwangsversteigerung
  • freier Kapitalbedarf
  • Auszahlung von Miterben
  • Darlehen ohne Absicherung im Grundbuch
  • Finanzierungen in Notlagen
Welche Finanzierungsarten gibt es?
  • Annuitäten-Darlehen
  • Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung)
  • Konstant-Darlehen
  • Volltilgerdarlehen
  • Förder-Darlehen: KfW, Riester
  • Bausparen
  • Ratenkredit
Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung mit einbringen, desto günstiger wird Ihr Zinssatz und desto geringer Ihre monatliche Belastung.

Die Faustregel „ein Drittel Eigenkapital“ ist heute allerdings nicht mehr allgemein gültig.

Wichtiger als das Eigenkapital ist die Einschätzung, wie hoch Ihre individuelle finanzielle Belastbarkeit langfristig ist. Nicht das in der Vergangenheit angehäufte Vermögen allein ist entscheidend, sondern die Leistungsfähigkeit in Gegenwart und Zukunft.
Können Sie und trauen Sie es sich zu, die anfallenden monatlichen Darlehensraten über die nächsten Jahre zu tragen?

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Unsere Finanzierungspartner bieten Ihnen auch Vollfinanzierungen bzw. 100% Finanzierungen an. Das heißt, die gesamte Bausumme bzw. der gesamte Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten kann finanziert werden.

Diese Art von Finanzierungen sollten Sie gut kalkulieren.

Tipp: Vereinbaren Sie lange Zinsbindungsfristen von 15 Jahren oder mehr und einen höheren Tilgungssatz von mindestens 2%.

Wie hoch ist die maximale Beleihung?

Bis zu 124% des Kaufpreises / Verkehrswertes der Immobilie können beliehen werden.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre monatlichen Ausgaben. Berücksichtigen Sie dabei einen Puffer für evtl. anfallende Reparaturen oder unvorhersehbare notwendige Ersatzanschaffungen. Der Überschuss ist dann Ihre maximale monatliche Kreditrate.

Mit unserem Kaufpreisrechner können Sie nun berechnen, wie viel Darlehen Sie auf Basis dieser monatlichen Rate erhalten können.

Als Faustregel einer soliden Baufinanzierung gilt:
Die Kreditbelastung sollte 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Wichtig: Weihnachtsgeld, sonstige Sonderzahlungen oder Förderungen sollten nicht in voller Höhe in die monatlichen Einkünfte hineingerechnet werden.

Tipp: Mit unserem Budgetrechner können Sie schnell und einfach berechnen, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Mieten oder Kaufen?

Unser Vergleichsrechner zeigt Ihnen, wie viel zu Hause Sie sich anstelle Ihrer Mietwohnung leisten können. Geben Sie hierfür einfach Ihre jetzige Kaltmiete an und wie viel Eigenkapital Sie einsetzen möchten. Ausgehend von unseren tagesaktuellen Konditionen errechnen wir Ihnen den möglichen Kreditbetrag.

Warum sind die Konditionen bzw. Zinssätze oft so unterschiedlich?

Jede einzelne Baufinanzierung ist einmalig und errechnet sich aufgrund Ihrer individuellen Faktoren, die wir im folgenden teilweise aufgelistet haben.

Objektbezogene Faktoren:

  • Lage der Immobilie
  • gewerbliche oder private Nutzung
  • staatliche Förderung

Ihre persönlichen Faktoren:

  • Alter
  • Familienstand
  • Einkommenshöhe und –Art (Lohn, Gehalt oder Honorar)

Ihr Darlehen betreffende Faktoren:

  • Bereitstellungszinsfreie Zeit
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Laufzeit
  • Höhe der Tilgung
  • Sondertilgungen, etc.

Je nach Situation bieten wir Ihnen unterschiedliche Bankpartner mit unterschiedlichen Zinssätzen an, die sich auch noch täglich bis Vertragsabschluss ändern können.

Tipp: Mit unserem Konditionsrechner können Sie in nur wenigen Minuten einen unverbindlichen Kredit berechnen.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Beim Immobilienerwerb liegen die Nebenkosten für Notar (ca. 2%) und Grunderwerbsteuer (bis zu 6%) bei bis zu 8 Prozent vom Kaufpreis. Müssen Sie außerdem noch einen Immobilienmakler bezahlen, können die Nebenkosten auch bis zu 12 % betragen.

Tipp: Ermitteln Sie schnell und einfach die zu erwartenden Nebenkosten.

Wann zahle ich Bereitstellungszinsen?

Je nach Finanzierungspartner bieten wir Ihnen eine bereitstellungszinsfreie Zeit (weil der Betrag erst später benötigt wird) von max. 24 Monaten an. Bei einigen unserer Partner ist diese Bereitstellung kostenlos, bei anderen kostet eine solche Ausstattung einen geringen Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,25 % pro Monat. Wir suchen das jeweils beste Angebot für Sie heraus.

Welche Sollzinsbindung ist die Richtige?

Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen langfristig steigen, sollten Sie lange Sollzinsbindungen vereinbaren. Je nach aktueller Lage an den Kapitalmärkten kostet dies nur einen geringen Zinsaufschlag.

Sollte der Zins entgegen Ihrer Erwartung sinken, wahren Sie sich dennoch alle Chancen: denn nach 10 Jahren haben Sie gemäß § 489 BGB immer ein Sonderkündigungsrecht. Auch wenn Sie eine Sollzinsbindung von länger als 10 Jahren gewählt haben, können Sie nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten das Darlehen kündigen. Stichtag für die Kündigung ist das Datum der letzten Darlehensauszahlung.

Tipp: Sichern Sie sich die im Vergleich zu den letzten 20 Jahren derzeit noch niedrigen Zinsen durch eine Sollzinsbindung von mindestens 10, besser 15 Jahren.

Sind mehrere Teildarlehen möglich? Achtung Grundbuchfalle!

Sie möchten Ihren Finanzierungsbedarf auf mehrere Teildarlehen verteilen, beispielsweise um verschiedene Sollzinsbindungen in Anspruch zu nehmen? Achten Sie darauf, dass Sie das kürzer laufende Darlehen nach Ende der Sollzinsbindung auch zurückgezahlt haben, z.B. durch eine fällige Lebensversicherung. Denn eine Prolongation ist mit hoher Wahrscheinlichkeit nur bei dem bisherigen Darlehensgeber möglich, da eine „neue“ Bank wegen des noch bestehenden zu langlaufenden Darlehens in den Nachrang im Grundbuch müsste. Hierzu sind die Banken jedoch nur selten bereit.

Tipp: Stellen Sie sicher, dass Sie kürzer laufende Teildarlehen am Ende der Sollzinsbindung vollständig tilgen können.

Welche Unterlagen benötige ich?

Damit wir so schnell wie möglich für Sie loslegen können, benötigen wir einige Unterlagen von Ihnen. Das Zusammensuchen ist leider mit etwas Aufwand verbunden. Unsere Berater vor Ort stehen Ihnen bei Fragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Grundsätzlich benötigen wir folgende Daten:

  • Persönliche Daten (Kopie Personalausweis, Vorder- und Rückseite)
  • Aktuelle und vollständige Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
  • letzter Steuerbescheid (Jahreseinkommen – Kopie)
  • Eigenkapitalnachweis (Kopie von z.B. Konto- oder Depotauszüge)
  • Objektunterlagen (Kopie des Grundbuchauszuges, Lageplan, Grundriss, etc.)
  • Modernisierungsübersicht 
Was bedeutet ein Forderungsverkauf durch die Bank für mich?

Hintergrundinformationen zum Forderungsverkauf

Im Jahre 2008 reagierte der Gesetzgeber auf eine durch Medienberichte ausgelöste öffentliche Debatte sowie auf ein Urteil des BGH über die unberechtigte Zwangsverwertung, nach der Banken und Kreditinstitute ihre Darlehensforderungen ohne Zustimmung des Darlehensnehmers weiterverkaufen können.

Am 19.08.2008 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken verabschiedet, welches eine Erhöhung der Transparenz und Rechtssicherheit für den Darlehensnehmer zum Ziel hat. Mit dem sogenannten Risikobegrenzungsgesetz (RisikoBegrG) wurde unter anderem die Gestaltung von Kredit- und Sicherheitsverträgen, sowie die Abtretung von Kreditforderungen neu geregelt, und damit versucht, diese verbraucherfreundlicher zu gestalteten. Der Gesetzgeber hat insbesondere sichergestellt, dass sich die Rechtsstellung eines redlichen Darlehensnehmers durch einen Forderungsverkauf keinesfalls verschlechtern kann.

Kurzüberblick über die Regelungen zum Forderungsverkauf:

  • eine Informationspflicht seitens des Kreditgebers, welche den Darlehensnehmer darüber aufklären muss, dass die Darlehensrückzahlungsforderung ohne dessen Zustimmung abgetreten werden kann, sofern dies vertraglich nicht ausgeschlossen ist
  • ein Recht auf Schadensersatz bei unberechtigter Zwangsvollstreckung
  • ein verbesserter Kündigungsschutz bei Ratenverzug bei Immobilienkrediten (eine Kündigung ist frühestens bei einem Rückstand von mindestens 2,5% der Darlehenssumme, in zwei aufeinanderfolgenden Monaten möglich)
  • eine Bindung an die ursprünglich vereinbarte Sicherungszweckerklärung auch für den neuen Gläubiger
  • die Möglichkeit, sich ohne Sicherheitsleistung mittels einer Vollstreckungsabwehrklage gegen eine Zwangsvollstreckung zu wehren
  • eine Verpflichtung zu einem Folgeangebot, oder einem Hinweis auf Nichtverlängerung des Vertrages, mindestens 3 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist (Prolongation)
  • eine Unterrichtungspflicht, sollte der Gläubiger wechseln

 

Was bedeutet es nun konkret für mich, wenn meine Bank meine Forderung verkauft hat?

Normalerweise hat der Forderungsverkauf erstmal gar keine Auswirkung. Sie werden lediglich von Ihrer Bank darüber informiert. Für sogenannte redliche Darlehensnehmer – also Darlehensnehmer, die Ihren Darlehensverpflichtungen regelmäßig nachgekommen sind – verbleibt die Verwaltung des Darlehens in der Regel weiterhin bei der bisherigen Bank. Sollte ein Darlehensnehmer jedoch mit den Raten wesentlich in Verzug sein (also mindestens 2,5% der Darlehenssumme in zwei aufeinanderfolgenden Monaten) oder das Darlehen bereits gekündigt worden sein, muss damit gerechnet werden, dass der Käufer der Forderung auf die Rückzahlung des Darlehens drängen wird.

 

Kann ich mich bereits beim Darlehensabschluss gegen einen Forderungsverkauf absichern?

Alle Konditionen und Bedingungen (z.B. Zinskonditionen, Vertragslaufzeit, Sicherungszweckerklärung usw.) bleiben durch einen Forderungsverkauf unberührt, was einen besonderen Schutz vor einem Darlehensverkauf somit nicht erforderlich macht. Möchten Sie sich aber dennoch vertraglich zusichern lassen, dass die Bank ihre Forderung nicht verkaufen darf, ist das bei einigen Banken durchaus möglich. Dies verteuert jedoch in der Regel die Kondition, gibt Ihnen aber die gewünschte „Zusatz-Sicherheit“.

Wie lautet das ordentliche Kündigungsrecht gem. BGB § 489?

Auch wenn Ihr Vertrag 15 Jahre oder länger läuft, haben Sie gemäß § 489 BGB bereits nach 10 Jahren unter gewissen Voraussetzungen ein einseitiges Kündigungsrecht.

§ 489 BGB

(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart ist, ganz oder teilweise kündigen,

1. wenn die Zinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet; ist eine Anpassung des Zinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet, kündigen;

2. wenn das Darlehen einem Verbraucher gewährt und nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, nach Ablauf von sechs Monaten nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten;

3. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Zinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts der Auszahlung.

(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

(3) Eine Kündigung des Darlehensnehmers nach Absatz 1 oder Absatz 2 gilt als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt.

(4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Dies gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften.

Tipp: Oft wird der anfallende Aufwand von den „Hausbanken“ übertrieben dargestellt, um Sie von einem Wechsel abzuhalten. Sprechen Sie uns auf Umschuldungs-Aktionen an. Gemeinsam mit unseren Finanzierungspartnern übernehmen wir immer mal wieder die anfallenden Umschuldungskosten für unsere Kunden.

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